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產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)有哪些核心要點(diǎn)
返回列表 來源: 產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng) 發(fā)布日期: 2021.07.19
        這幾年來我們會(huì)發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為一種新的城市發(fā)展空間理念逐漸興起,作為一種新型的地產(chǎn)模式,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在推動(dòng)企業(yè)加速孵化、產(chǎn)業(yè)集聚、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面具有重要作用。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)看起來很美,園區(qū)運(yùn)營(yíng)商看起來很風(fēng)光。但要想成為一個(gè)成功的園區(qū)運(yùn)營(yíng)商,必須跨過如下幾道坎。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)
一、觀念

產(chǎn)業(yè)園區(qū)不是“就地賣地”、“就廠房賣廠房”,園區(qū)運(yùn)營(yíng)商須摒棄傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的觀念,須從宏觀上要認(rèn)真研究和把握國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略和政策,需從中觀上熟悉吃透當(dāng)?shù)氐淖匀?、人文資源和謀劃要進(jìn)入的行業(yè)領(lǐng)域,需從微觀上了解城市或區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃、以及該行業(yè)企業(yè)的前世今生、昨日今朝。

因此,園區(qū)運(yùn)營(yíng)商必須有和政府跳“雙人舞”的觀念,既站在政府的角度考慮城市的定位與發(fā)展、區(qū)域的合作與競(jìng)爭(zhēng)、資源的整合與利用、企業(yè)的落地與稅收、老百姓的安居與樂業(yè),又要站在企業(yè)的角度考慮如何進(jìn)得來、如何長(zhǎng)得大、如何掙得多、如何去發(fā)展,然后以此觀念為指導(dǎo),去完善產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、政策擬定等等前期性策劃工作。

二、資金

從規(guī)模來看,產(chǎn)業(yè)園區(qū)一般是少則一兩千畝、多則數(shù)萬畝;從運(yùn)營(yíng)時(shí)間來看, 產(chǎn)業(yè)園區(qū)從園區(qū)規(guī)劃、招商到企業(yè)逐個(gè)落地、投產(chǎn)整個(gè)過程少則三五年、多則一二十年,資金需要量更大、占用時(shí)間更久、回收過程更慢、投資周期更長(zhǎng)。

因此,企業(yè)不僅需要籌備一定數(shù)量的資金,保證資金源的充足,更要策劃好園區(qū)的資金滾動(dòng)使用和長(zhǎng)短期回籠模式,譬如政府配套商住用地開發(fā)等;不僅要考慮有多少資金,更多的是考慮能重復(fù)使用和調(diào)動(dòng)多少資金,否則在大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施和土建工程面前,再多的錢也不夠花,極易陷入資金鏈困境。

地產(chǎn)以資本為王,產(chǎn)業(yè)以金融為先!如何打通產(chǎn)業(yè)園區(qū)金融的任督二脈,是所有園區(qū)運(yùn)營(yíng)商想要長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展必須考慮的頭等大事。

三、人才

產(chǎn)業(yè)園區(qū)是塊兒高級(jí)蛋糕,同時(shí)也是地產(chǎn)的小眾形式,再者產(chǎn)業(yè)園區(qū)的區(qū)域性、行業(yè)性等特征,不免使得園區(qū)運(yùn)營(yíng)商在人才的選用上捉襟見肘。

理想的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理人才應(yīng)該是綜合型、學(xué)習(xí)型人才,既要能戰(zhàn)略謀劃、統(tǒng)觀全局,又要能熟悉行業(yè)、精通企業(yè);理想的技術(shù)人才也最好是一專多能型人才,招商的不僅熟悉行業(yè)企業(yè),也最好能熟悉規(guī)劃政策,工程的不僅僅能熟悉建筑施工,也最好能熟悉銷售技巧、企業(yè)經(jīng)營(yíng),這樣才能與入駐企業(yè)建立相互尊重與信任的合作關(guān)系,共同促進(jìn)地推進(jìn)園區(qū)的建設(shè)。

四、選址

產(chǎn)業(yè)園區(qū)雖然是依托工業(yè)用地或三舊用地或倉(cāng)儲(chǔ)物流用地進(jìn)行的開發(fā)和建設(shè),成本較低,但園區(qū)運(yùn)營(yíng)商畢竟不同于當(dāng)?shù)馗改腹?,是商就必須賺錢。

然而,在廣袤的大地上,官辦的開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園遍地開花,民辦的產(chǎn)業(yè)園要想與之競(jìng)爭(zhēng)并非易事,土地交付條件一樣、土地價(jià)格差不多、政策優(yōu)惠大同小異,甚至政府管辦的園區(qū)更具優(yōu)勢(shì),怎么辦?園區(qū)運(yùn)營(yíng)商能發(fā)揮的最大優(yōu)勢(shì)就是選址。

那么到底選址在哪里呢?從國(guó)內(nèi)工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平看來,大城市郊區(qū)或者周邊地區(qū)是最值得青睞的選擇。此類地區(qū)先前處在城市發(fā)展的第三圈層,長(zhǎng)期“別人吃肉自己喝湯”,發(fā)展慢。在全球化和區(qū)域一體化的今天,一方面中心城市城市病越發(fā)嚴(yán)重,土地價(jià)值高漲擠出效應(yīng)明顯,另一方面現(xiàn)代交通、通訊技術(shù)使得在更大尺度上重新布局產(chǎn)業(yè)和生活成為可能。

五、招商

不管是官辦還是民營(yíng)園區(qū),招商是成敗的關(guān)鍵,否則將是無本之水無源之木。園區(qū)運(yùn)營(yíng)商在招商過程中最大劣勢(shì)是“土地二道販子”,容易“飛單”,但這跟政府可以提前在合同中明晰招商的范圍,統(tǒng)一口徑,畢竟不管官辦還是民營(yíng),最終受益、受益最大的都將是當(dāng)?shù)卣?

同時(shí),園區(qū)運(yùn)營(yíng)商在招商過程中最大的優(yōu)勢(shì)則是政策靈活、用人靈活、獎(jiǎng)勵(lì)靈活、操作靈活,這就容易用政策吸引企業(yè),用行內(nèi)人士混進(jìn)企業(yè)的圈子,用獎(jiǎng)勵(lì)政策激勵(lì)招商人員積極主動(dòng)的工作,用全程高水平專業(yè)的服務(wù)讓企業(yè)更有信心,而且可以借助一些新型的園區(qū)招商新工具“vr全景”。所以說,招商是道坎,但也是個(gè)政府提供給園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的一個(gè)機(jī)會(huì)。

六、拿地

放眼國(guó)內(nèi)數(shù)千個(gè)大小城市,無不把增加建設(shè)用地作為城市總體規(guī)劃的首要任務(wù),但是毋容置疑的現(xiàn)實(shí)是土地指標(biāo)越來越緊張。發(fā)達(dá)的地方土地少,本就不夠用;落后的地方喊著口號(hào)要發(fā)展,所以也不夠用。

對(duì)于一個(gè)少則一兩千畝、多則幾萬畝的產(chǎn)業(yè)園區(qū),這么大的建設(shè)用地需求可能是一個(gè)城市少則兩三年、多則七八年才能爭(zhēng)取到的全部土地指標(biāo),因此整體規(guī)劃、分多期多批次招拍掛拿地成了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的必選途徑之一?!澳玫亍背闪水a(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)商一項(xiàng)長(zhǎng)期的、充滿競(jìng)爭(zhēng)的任務(wù)之一。

七、政府關(guān)系

園區(qū)運(yùn)營(yíng)商與政府簽約之前,是政府的客戶;簽約之后,政府就成了園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的第一客戶,而且是不可得罪的大客戶、衣食父母。

從產(chǎn)業(yè)園區(qū)的政策爭(zhēng)取、招商造勢(shì)、拿地立項(xiàng)、落地報(bào)批、施工建設(shè)、竣工投產(chǎn)、融資納稅、招工辦社保等等諸多方面,無不需要與政府高層以及各個(gè)部門建立密切的關(guān)系,唯此才能得保后方穩(wěn)定。

八、社會(huì)資源

正是由于園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的特殊身份,充當(dāng)不同的社會(huì)角色,承擔(dān)眾多的社會(huì)職責(zé),使得產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商是“商”,但又不能單純的作為“商”。

園區(qū)運(yùn)營(yíng)商必須與當(dāng)?shù)卣?、行業(yè)協(xié)會(huì)、企業(yè)商會(huì)、金融機(jī)構(gòu)、建筑企業(yè)、設(shè)計(jì)單位、媒體、研究機(jī)構(gòu)以及其它合作競(jìng)爭(zhēng)性園區(qū)形成經(jīng)常性互動(dòng),保持活躍,方能有利于招商、有利于建設(shè)、有利于融資、有利于塑造良好的品牌和社會(huì)形象。

十九大以后,新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)一體化將成為各地政府在下一個(gè)黃金十年必須高舉的旗幟,而無論新型城鎮(zhèn)化,還是城鄉(xiāng)一體化,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)選擇和發(fā)展的重要性都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了爭(zhēng)論不休的房地產(chǎn),在經(jīng)過十多年的房地產(chǎn)瘋狂和浮躁之后,產(chǎn)業(yè)重新回歸“無工不富“的實(shí)體經(jīng)濟(jì)本源。

因此,眾多披著產(chǎn)業(yè)的外衣做商住地產(chǎn)的投機(jī)者也最終會(huì)被市場(chǎng)淘汰,而真正腳踏實(shí)地、為企業(yè)招商、為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展助力的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商最終會(huì)克服困難、健康發(fā)展、實(shí)現(xiàn)名利雙收。

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